未来的房地产市场可能会大幅转变，许多家庭或将只能在二手房市场中购置住房。根据高盛最新的调查报告，未来十年，二手房的销售比例将显著上升，预计到2030年，其成交占比将达到63%，而到2035年，这一比例甚至有望达到75%。这意味着，未来每售出四套住宅中，就有三套将是二手房。
这种转变的原因在于房地产开发商的生存环境发生了根本性变化。尤其是民营房企将在2027至2029年间面临集中偿还债务的压力，可能会出现降价出售房源的情况。目前，市场上仍有一些央企如招商蛇口、中海、华润等因其低负债和优质资产而受到机构青睐。
在房价方面，整体市场呈现明显分化。预计在2027至2028年间，新房平均售价将继续下滑，每年约3%。不过，上海和深圳等一线城市可能会提前企稳，并在未来几年的时间内实现价格反弹。造成这一价格波动的原因主要是由于市场上存在几个关键的时间点。
高盛指出，到2030年，全国城镇化率将超过70%，普通家庭的住房自有率将接近95%，这将削减大量购房需求。与此同时，到2028年，合规销售的房源总值预计将降至2.9万亿元，相比于当前的18万亿元大幅缩水。
高盛的调查还显示，在调查的18个城市中，表面上看来可以维持7年的销售量，实际上能够直接出售的房屋仅能支持27个月的销售。而大部分所称的库存中，有大量是还未动工的土地，开发商因资金问题无法继续施工，这些项目面临的情况十分严峻。
促成这种局面的主要因素是今年实施的828新政，中央和地方管理机构对旧有管理体系进行了全面改革，推动现房销售模式。具体政策要求房屋必须封顶或竣工验收后才能销售，这改变了以往企业的资金运作模式，导致市场建设节奏长时间中断，这进一步削弱了开发商的拿地意愿。
这种变化将对地方政府财务带来沉重打击，预计到2035年，住宅类土地出让金将从2026年的1.66万亿元骤降至400亿元，造成四十倍的缩水，对地方经济产生深远影响。
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